Heizkosten verstehen: Was Mieter bei der Abrechnung beachten sollten

Nicht selten führen fehlerhafte Abrechnungen zu unberechtigten Forderungen, die Mieter nicht zahlen müssen. Mietrechtsexperten schätzen, dass etwa insgesamt jede zweite Betriebskostenabrechnungen Fehler aufweist. Wir erklären, worauf Mieter in ihrer Abrechnung achten können:

Abrechnungszeitraum

In der Rechnung muss ein klar eingegrenzter Abrechnungszeitraum angegeben sein. Dieser sollte nahtlos an die letzte Abrechnung angrenzen und genau ein Jahr (12 Monate) erfassen.

Energiekosten

Unter dem Punkt „Kostenaufstellung“ oder „Aufstellung der Gesamtkosten“ finden Mieter Brennstoff-/Energiekosten für den Abrechnungszeitraum. Hier muss Aufschluss über

• den gesamten Energieverbrauch
• die dafür berechneten Kosten

gegeben werden. Fehlt einer der Punkte, ist die Abrechnung rechtlich hinfällig und nicht zu beachten. In diesem Fall sollten Mieter Ihren Vermieter auf den Fehler aufmerksam machen und eine neue Abrechnung einfordern. Weitere erforderliche Angaben unterscheiden sich je Energiequelle. Bei einer Ölheizung muss der Anfangsbestand an Öl aus dem vorigen Rechnungsjahr gelistet sein. Zudem müssen Öllieferungen inklusive Lieferdatum, Menge und Betrag offengelegt werden. Abschließend muss der Endwert des Ölbestandes abgezogen werden. Bei Gas- und Fernwärmeheizungen ist zu prüfen, ob Vermieter Abrechnungszeiträume aus Bequemlichkeit unverändert vom Gas-/Wärmelieferer übernommen haben. Versorger berechnen meist andere Zeiträume, eine Abweichung von der Norm ist jedoch rechtswidrig (siehe „Abrechnungszeitraum“).

Heizungsnebenkosten

Hierunter fallen alle Kosten die durch den Heizungsbetrieb zusätzlich zu den Gas-, Öl- oder Fernwärmekosten anfallen. Dazu gehören

• Stromkosten: Diese variieren je nach Heizungsart und fallen für den Strom der Umwälzpumpen an, die erhitztes Heizwasser in die Wohnungen transportieren und es nach dem Abkühlen zurück in die Heizkessel leiten. Auch die Brenner für Gas- oder Ölheizungen verbrauchen Strom.
• Wartungskosten: Zur Wartung von Gas- und Ölheizungen zählen Pflege, Sicherheits- und Betriebsprüfungen, die Reinigung der Anlage sowie der Austausch kleinerer Verschleißteile. Achtung: Reparaturkosten dürfen nicht abgerechnet werden. Bei Unregelmäßigkeiten sind ein Vergleich mit der Vorjahresabrechnung und gegebenenfalls eine Einsicht der Belege beim Vermieter hilfreich.
• Tankreinigung: Etwa alle fünf Jahre müssen die Tanks für Ölheizungen gereinigt werden. Die Kosten dafür können einmalig alle fünf Jahre abgerechnet oder jährlich verteilt werden.

• Immissionsschutzmessung: Häufig auch als „Schornsteinfegerkosten“ zu finden. Hier werden gesetzlich vorgeschriebene Abgaswerte gemessen.

• Zusatzstoffe: Hier handelt es sich um übliche Zusätze, wie Anfeuerungsmaterial, die etwa dazu dienen können, den Ölverbrauch zu mindern.

• Verwaltungskosten: Darunter fallen die Rechnungserstellung und Ablesung. Verstecken sich hier horrende Kosten für die Mieter mit verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen, gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Sollten die Kosten den Nutzen (15 Prozent Energieeinsparung durch verbrauchsabhängige Abrechnung) übersteigen, sind diese unzulässig.

• Mietkosten für Erfassungsgeräte: Viele Eigentümer mieten Messgeräte, um Anschaffungskosten zu umgehen. Bei einer Neuanmietung muss der Mieter darüber informiert werden und kann innerhalb eines Monats widersprechen und danach nicht für anfallende Kosten belangt werden.

• Verbrauchsanalyse: Als zusätzliche, transparente Verbrauchserfassung ist die Analyse seit 2009 gesetzlich vorgeschrieben, um Potenziale und Schwächen offenzulegen.

Warmwasserkosten

Diese werden gesondert aufgelistet, sofern das Warmwasser in der Mietwohnung an die Zentralheizung gekoppelt ist. Der Verbrauch wird anhand der Wärmezähler abgelesen. Wichtig ist, dass die Kosten für Wassererwärmung nachvollziehbar anteilig zu den Gesamtheizkosten berechnet wurden. Zusätzlich können für Warmwasser noch Kosten für eine Untersuchung der Anlagen auf Legionellen anfallen.

Verteilung der Kosten

Bei diesem Punkt kommt es auf die Umrechnungsschlüssel für den Verbrauch an. Um Raumwärme zu ermitteln, wird zwischen einem Grundkosten- und einen Verbrauchskostenanteil unterschieden. Beide spielen eine Rolle in der Berechnung der Kosten, wobei den Grundkosten nicht mehr als 50 Prozent, den Verbrauchskosten nicht mehr als 70 Prozent an den Heizkosten zukommen dürfen. Der Grundkostenanteil berechnet die Kosten auf Basis der Wohnungsgröße geteilt durch die Gesamtfläche der Wohnungsanalage. Er gewährleistet, dass Betriebskosten die unabhängig vom Heizen der Mieter entstehen, abgedeckt werden. Die Verbrauchskosten beziehen sich auf die Verbrauchseinheiten und setzen diese für die einzelnen Parteien in Relation zur Gesamtanzahl der Verbrauchseinheiten des Hauses.
Wichtig ist, dass Vermieter hier einheitliche Maßstäbe für alle Wohnungen verwenden. So kann der Grundkostenanteil etwa auf die Gesamtwohnfläche oder nur die beheizbare Wohnfläche gelegt werden.

Erfassungsgeräte

Um den Verbrauch wohnungsgenau zu messen, setzen Vermieter Verdunstungsmesser oder elektronische Messgeräte mit oder ohne Funk ein. Verdunstungsmesser zeigen am Stand der Flüssigkeit in kleinen Röhrchen den Verbrauch des Heizkörpers an. Wichtig ist, bei der Ablesung Werte selbst zu notieren. Referenzpunkt ist meist der tiefste Punkt der Oberfläche, die Ablesung sollte auf Augenhöhe stattfinden. Auch für elektronische Geräte gilt: Die Daten notieren und auf der Abrechnung überprüfen.

Mieter oder Vermieterwechsel

Bei einem Auszug oder Einzug ist eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte sinnvoll. Erfolgte diese nicht, hilft die Gradtagszahlentabelle Heizkosten nach durchschnittlichen Monatsverbräuchen aufzuteilen. Wechselt der Vermieter/Eigentürmer, erhalten Mieter zwei Abrechnungen für die jeweiligen Zeiträume. Eine häufig veranschlagte Nutzerwechselgebühr ist dabei unzulässig und sollte in jedem Fall vom Betrag abgezogen werden.

Warum ist meine Heizkostenabrechnung so hoch?

Wer nach einem Blick auf die Abrechnung der Nachbarn skeptisch geworden ist, sollte bedenken, dass die Kaltmiete variieren kann, andere Mieter also höhere monatliche Vorschüsse zahlen. Auch Erdgeschoss- oder außenliegende Wohnungen haben oft höhere Heizungskosten. Zuletzt macht es einen Unterschied, wieviel angrenzende Mieter heizen.
Ist der Betrag im Vergleich zu vorigen Jahren besonders hoch, können ebenfalls verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehört neben dem Preis für Heizkosten auch die Höhe der Vorschüsse, die monatlich über die Mietnebenkosten abgerechnet werden. Lässt sich auch hier keine plausible Erklärung finden, kann der Grund auch bei dem Heizverhalten der Nachbarn liegen. Haben diese im Vergleich zum Vorjahr weniger geheizt, sinkt die Gesamtanzahl der Verbrauchseinheiten, was einen unveränderten, absoluten Anteil in Relation ansteigen lässt. Zuletzt bleibt natürlich das eigene Heizverhalten. Home Office, Krankheit oder Besuch können Heizkosten im Vergleich schnell steigen lassen.

Vorsorgen für die nächste Abrechnung: Anbieterwechsel

Bei auffällig hohen Energiekosten lohnt es sich Energietarife zu vergleichen. Bei Gasheizungen verfügen einige Mieter über eigene Gaszähler und können den Gasanbieter problemlos selbst wechseln. Häufig sind die Geräte jedoch nicht in der Wohnung zu finden, sondern verstecken sich im Treppenhaus oder Keller des Hauses. Auch hier gilt: Haben die Wohnungen eigene Gaszähler, können Mieter frei wechseln. Auch ohne eigenen Gaszähler kann es sich trotzdem auszahlen, Vermieter auf günstigere Tarife aufmerksam zu machen. Diese verfügen zwar über einen preislichen Spielraum für Gastarife, attraktive Angebote können jedoch häufig überzeugen.

Mehr Infos:
Mieterverein Hamburg